Was muss eine Prognose-Rechnung beinhalten?
Besitzen Sie Immobilien, die Sie vermieten? Dann sind diese Einnahmen dem Finanzamt gegenüber zu erklären.
Bei der Einkunftsermittlung können Aufwendungen und Ausgaben abgezogen werden, die im Zusammenhang mit der Vermietung oder der Verpachtung stehen, wie z.B. Absetzung für Abnutzung (Afa), Betriebskosten, Zinsen für die Finanzierung des Gebäudes.
Was ist die Liebhaberei?
Entsteht bei der Berechnung der Einkünfte ein Werbungskostenüberschuss, ist dieser grundsätzlich mit anderen Einkünften ausgleichsfähig. Wird allerdings in einem absehbaren Zeitraum kein positiver Gesamterfolg erzielt, so fällt die Vermietung unter den Begriff der Liebhaberei und alle steuerlichen Vorteile entfallen (insbesondere auch der Vorsteuerabzug).
Was ist ein „absehbarer“ Zeitraum?
Bei Vermietungen von
- Eigenheimen,
- Eigentumswohnungen und
- Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten
sind das 20 Jahre ab Beginn der entgeltlichen Überlassung bzw. höchstens 23 Jahre ab erstmaligem Anfallen von Aufwendungen. Dies gilt für die „kleine“ Vermietung (Vermietung von maximal zwei Wohnungen in einem Mietshaus).
Bei der „großen“ Vermietung ist man umsatzsteuerlich stets Unternehmer (der Vorsteuerabzug steht zu). Ein positiver Gesamterfolg muss hier nach 25 Jahren (maximal 28 Jahren) erwartet werden.
Bestehen Zweifel, ob die Einkunftsquelle zukünftig einen Einkünfteüberschuss abwerfen wird, muss eine Prognoserechnung erstellt werden.
Prognose-Rechnung
In einer Prognose-Rechnung ist von marktkonformen Mieteinnahmen mit Indexanpassungen auszugehen. In einer Entscheidung vom Oktober 2012 hat sich der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) dazu geäußert, wie Instandhaltungen, Reparaturen und ein Mietausfallswagnis in die Berechnung miteinzubeziehen sind.
Erhaltungsaufwand
Bei Gebäuden fallen Erhaltungsaufwendungen an. Deshalb sind sie in einer Prognose-Rechnung jedenfalls zu berücksichtigen. Die Höhe ist abhängig vom Alter des Gebäudes. Bei Neubauten ist in den Anfangsjahren ein geringer Betrag anzusetzen. Erst nach 15 bis 20 Jahren ist bei diesen Gebäuden wieder an große Reparaturen zu denken (somit erst gegen Ende des Prognosezeitraumes). Im konkreten Fall sah der VwGH einen Ansatz von 0,2 % der Anschaffungskosten als ausreichend an.
Für zukünftige Reparaturen muss keine Rücklage berücksichtigt werden. Wird jedoch Geld dafür angespart, ist dies nicht in der Prognose-Rechnung zu berücksichtigen.
Mietausfallswagnis
Die zukünftigen Mieteinnahmen sind um ein Mietausfallswagnis zu kürzen. Für den VwGH sind bei vermieteten Objekten 3 bis 5 % des Jahresrohertrags angemessen.
Stand: 10. September 2013
Erscheinungsdatum:
Trotz sorgfältiger Datenzusammenstellung können wir keine Gewähr für die vollständige Richtigkeit der dargestellten Informationen übernehmen. Bei weiteren Fragen stehen wir Ihnen im Rahmen unserer Berufsberechtigung jederzeit gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung.
Über uns
Als Steuerberater in Linz haben wir uns vor allem auf die Steuerberatung und Gründungsberatung spezialisiert. Sie sind auf der Suche nach einer engagierten Steuerberatungskanzlei mit Know-how und Weitsicht? Wir freuen uns auf Sie: Kontaktieren Sie uns hier via Onlineformular.
